Ce qu'une soumission exclut
Les inclusions décrivent le travail que l'entrepreneur a chiffré. Les exclusions décrivent ce qu'il facturera en extra si elles se déclenchent. Sur une soumission résidentielle au Québec, le roc, le sol non portant, la disposition des déblais, le chauffage temporaire et les allocations de finition sont exclus par défaut : l'écart entre deux prix se joue là.
Un autoconstructeur reçoit trois prix pour le même lot de travaux et choisit le plus bas. Six mois plus tard, il a payé le plus haut. Rien n'était caché : tout était écrit, en dernière page, sous un titre que personne ne lit.
TROIS MOTS QU'ON CONFOND
Exclusion, allocation, hypothèse
Une exclusion est un travail que l'entrepreneur a vu, qu'il refuse de chiffrer, et qu'il exécutera à son prix du moment si vous en avez besoin. Elle est écrite. Elle se règle avant la signature, ou elle ne se règle jamais : en cours de chantier, vous négociez seul, avec une pelle qui attend.
Une allocation est un montant provisionnel réservé pour un choix que vous n'avez pas arrêté : céramique, luminaires, robinetterie, comptoirs. Le travail est inclus, le produit ne l'est pas. Trois questions la referment — matériel seul ou matériel posé, taxes comprises ou non, et quel pourcentage d'administration s'ajoute au dépassement.
Une hypothèse n'est presque jamais écrite, et c'est pour ça qu'elle coûte cher. L'entrepreneur a supposé un fond d'excavation portant, un accès de camion dégagé, une dalle coulée avant le gel, et les plans que vous lui avez montrés au printemps. Chacune de ces suppositions devient une réclamation en juillet. On les force à l'écrit en exigeant que la soumission nomme le titre, la date et le numéro de révision des plans utilisés.
Une soumission sans liste d'exclusions n'est pas une soumission propre. C'est une soumission dont les exclusions sont encore dans la tête de l'entrepreneur. Les autres signaux à lire.
Lisez la soumission par le bas
Le total est la dernière information utile, pas la première : il ne veut rien dire tant qu'on ne sait pas ce qu'il couvre. L'ordre de lecture qui fonctionne est l'inverse de l'ordre d'impression.
- Les conditions générales et la liste des exclusions, en dernière page, en petits caractères.
- Les allocations, et la quantité de référence derrière chacune.
- La durée de validité du prix et la clause d'ajustement des matériaux.
- Les modalités de paiement et le calendrier de facturation.
- La portée des travaux, ligne par ligne, contre votre propre document de portée.
- Le total.
Deux soumissions ne se comparent que si elles répondent au même document. C'est le document que vous envoyez qui rend la comparaison possible, jamais celui que vous recevez : voir comment rédiger la portée des travaux et la grille de comparaison.
Les exclusions qui reviennent presque chaque fois
Neuf exclusions couvrent la quasi-totalité des dépassements sur une maison neuve. Chacune se referme par une seule chose : un prix unitaire ferme et une méthode de mesurage, obtenus pendant que l'entrepreneur veut encore le contrat.
| Exclusion typique | Ce qui la déclenche | Ce que vous exigez avant de signer |
|---|---|---|
| Excavation dans le roc | La première journée de pelle | Prix ferme au mètre cube, méthode de mesurage, qui commande l'étude de sol |
| Sol non portant, remblai d'emprunt | Un fond d'excavation qui ne porte pas | Prix au mètre cube pour la sur-excavation et pour la pierre livrée et compactée |
| Disposition des déblais hors site | Terrain trop petit pour garder le surplus | Prix au voyage, nombre de voyages prévus, redevances du site de dépôt incluses ou non |
| Chauffage temporaire et protection hivernale | Une dalle ou un crépi qui glisse après le 1er novembre | Qui fournit propane et bâches, à partir de quelle date, à quel taux |
| Échafaudage, grue, levage | Deux étages, fermes de toit, maçonnerie | Qui fournit, combien de jours sont prévus, qui paie l'attente |
| Accès et protection des lieux | Un camion qui ne se rend pas au trou | Chemin temporaire, plaques, remise en état : inclus ou non |
| Assèchement, pompage | Nappe haute, trois jours de pluie | Taux horaire de la pompe, qui décide de la mettre en marche |
| Allocations de finition | Un choix non arrêté au moment du prix | Matériel seul ou posé, taxes, pourcentage sur le dépassement |
| Permis, raccordements, implantation | Toujours | Nommer chacun : permis de construction, branchement Hydro-Québec, entrée d'eau, arpentage |
« Sujet à vérification des quantités »
Cette mention transforme un prix en estimation. Elle apparaît surtout sur le béton, le gypse, l'isolation et la toiture, où le fournisseur facture ce qui est livré et non ce qui a été chiffré. Exigez la quantité de référence — mètres cubes, pieds carrés, bottes — et le prix unitaire qui s'appliquera au-delà. Sans les deux, vous ne comparez pas des prix, vous comparez des suppositions.
L'arithmétique est brutale. Sur une maison de 1 800 pi² à 260 $/pi² (milieu de gamme, coûts 2026), le budget de construction est de 468 000 $. Un glissement de 5 % réparti sur huit exclusions ne se voit sur aucune soumission prise isolément : il apparaît à la fin, à 23 400 $.
L'économie de 10 à 20 % du coût de construction que vise un autoconstructeur se gagne ou se perd exactement là — pas dans le rabais arraché à la signature. Les économies réelles, chiffrées.
Ce que vous renvoyez par écrit
Six phrases, dans un courriel, avant toute signature. Elles ne coûtent rien et referment l'essentiel des extras. Un entrepreneur sérieux répond en une journée ; celui qui refuse de répondre vient de vous donner l'information la plus utile de la semaine.
- « Ce prix est-il forfaitaire et ferme pour la portée décrite, ou sujet à vérification des quantités ? Si oui, lesquelles, à quel prix unitaire ? »
- « Pour chaque exclusion, indiquez un prix unitaire ferme et la méthode de mesurage. »
- « Confirmez le titre, la date et le numéro de révision des plans sur lesquels le prix est basé. »
- « Les allocations sont-elles matériel seul ou matériel posé, taxes comprises ? Quel pourcentage s'applique au dépassement ? »
- « Quelle est la durée de validité du prix et la clause d'ajustement des matériaux ? »
- « Aucun extra ne sera payé sans autorisation écrite et signée avant son exécution. Confirmez votre accord. »
La dernière est la plus importante et la moins chère. Les extras se paient au moment où ils surviennent, alors que le prêteur retient 15 % sur chaque versement : ils sortent de vos liquidités, pas du prêt. Voir les déboursés progressifs.
Le mandat est un montant convenu par écrit avant que quoi que ce soit commence. Ce qui le fait varier — nombre de lots de travaux, plans existants ou non, nombre de soumissions à comparer — est expliqué sur la page honoraires.
Vérifié le 21 août 2026. Ceci ne constitue pas un avis juridique.
Où nous pourrions vous aider
BâtiConseil est là pour vous aider dans vos démarches. Réservez un appel découverte pour en parler : environ 30 minutes, sans frais et sans obligation.
Portée et limites du mandat
BâtiConseil n'est pas titulaire d'une licence RBQ et n'exécute aucun travail de construction. BâtiConseil prépare les documents de demande de soumissions, puis analyse les inclusions, les exclusions et les allocations des offres que vous recevez, les compare sur une base commune et vous explique ce que chaque écart signifie. C'est vous qui envoyez les demandes, qui posez les questions à votre nom, qui décidez et qui signez.