FINANCEMENT
Déboursés progressifs : vous payez avant d'être remboursé
Le prêteur verse l'argent en tranches, après coup : chaque déboursé suit une inspection d'avancement et la remise des quittances, et le prêteur retient 15 % de chaque versement, libéré 35 jours après la fin des travaux — le temps que meure l'hypothèque légale de construction, qui subsiste 30 jours après la fin des travaux (C.c.Q., art. 2727, en vigueur depuis le 1er janvier 1994).
Un prêt à l'autoconstruction n'est pas une somme déposée dans votre compte le jour de la signature. C'est un montant autorisé que le prêteur libère par tranches, chacune conditionnelle à ce qui est réellement debout sur le terrain. Le notaire, l'évaluateur et le registre foncier sont dans la boucle à chaque tranche. La mécanique est simple. C'est son effet sur votre encaisse qui surprend.
Les étapes où l'argent sort
La plupart des prêteurs découpent le prêt en quatre ou cinq déboursés. Une étape n'est pas atteinte quand vous la déclarez atteinte : elle l'est quand l'évaluateur mandaté par le prêteur la constate sur place.
| Étape | Ce que l'évaluateur doit constater | Part indicative |
|---|---|---|
| Fondation | Excavation, semelles, murs coulés, drain, remblai | 15 % |
| Hors d'eau, hors d'air | Charpente montée, toiture couverte, fenêtres et portes posées | 25 % |
| Mécanique et fermeture des murs | Plomberie, électricité, ventilation, isolation, pare-vapeur, gypse posé | 25 % |
| Finition | Armoires, revêtements de sol, portes, moulures, peinture, salles de bain | 20 % |
| Parachèvement | Revêtement extérieur terminé, nivellement, maison prête à habiter | 15 % |
Proportions indicatives. Elles varient d'un prêteur à l'autre et sont fixées dans votre offre de financement : exigez-les par écrit avant de découper vos lots de travaux et de négocier vos conditions de paiement. Le dernier déboursé est souvent conditionnel au certificat de localisation après construction.
Ce qui déclenche un déboursé
Rien ne part automatiquement. Vous demandez, on vérifie, on paie. Dans cet ordre :
- votre demande écrite au prêteur, avec l'étape que vous prétendez atteinte ;
- la visite d'avancement d'un évaluateur agréé mandaté par le prêteur — chaque visite est facturée à votre dossier ;
- son rapport, qui fixe le pourcentage d'avancement réellement reconnu ;
- les pièces : factures acquittées, quittances des fournisseurs et sous-traitants payés à même le déboursé précédent, preuve d'assurance chantier en vigueur ;
- la vérification au registre foncier qu'aucun avis d'hypothèque légale n'est inscrit contre votre immeuble.
Entre la demande et le virement, il s'écoule souvent deux à trois semaines. Aucun prêteur ne garantit de délai. Planifiez comme si c'était trois, et ne promettez jamais à un sous-traitant un paiement daté sur une tranche que vous n'avez pas encore reçue.
La retenue de 15 % et l'hypothèque légale
Sur chaque tranche, le prêteur retient 15 % et ne les libère que 35 jours après la fin des travaux. Ce n'est pas de la méfiance envers vous, c'est du droit des sûretés. L'hypothèque légale de la construction existe sans publication (C.c.Q., art. 2726). Elle subsiste 30 jours après la fin des travaux et se conserve par l'inscription d'un avis signifié au propriétaire ; elle s'éteint six mois après la fin des travaux si rien n'est fait (art. 2727). Surtout, elle prend rang avant les hypothèques publiées pour la plus-value donnée à l'immeuble (art. 2952) — donc devant celle du prêteur.
Les 35 jours, c'est les 30 jours de l'article 2727 plus la marge nécessaire pour vérifier le registre. Un impayé chez un fournisseur de matériaux et cette retenue sert exactement à ce pour quoi elle existe.
Qui peut grever votre titre
L'ouvrier, le fournisseur de matériaux, le sous-traitant, l'architecte et l'ingénieur. Un conseiller n'est pas sur cette liste : aucune facture de conseil ne peut inscrire d'hypothèque légale sur votre maison. Vos quittances doivent viser tous ceux qui, eux, sont sur la liste.
Vous financez le chantier avant le prêteur
L'ordre réel est celui-ci : le matériau est livré, la facture arrive, vous payez, puis vous demandez, puis on inspecte, puis on vire les fonds moins 15 %. Il y a donc, en permanence, plusieurs semaines de dépenses portées par votre argent à vous. Un chantier ne se plante pas parce que le budget total était faux ; il se plante parce que la liquidité manque un mardi de juin.
C'est la raison d'être de la réserve de liquidités de 10 %, distincte de la mise de fonds de 20 % et des quelque 3 % de frais de clôture. Ces trois montants ne se remplacent pas. Et votre travail personnel ne compte pas comme mise de fonds sur un prêt assuré. Le détail est sur la page mise de fonds et liquidités ; ce qui arrive quand la réserve fond est sur la page manquer d'argent en cours de chantier.
Où nous pourrions vous aider
BâtiConseil est là pour vous aider dans vos démarches. Réservez un appel découverte pour en parler : environ 30 minutes, sans frais et sans obligation.
Portée et limites du mandat
BâtiConseil Résidentiel n'est pas titulaire d'une licence RBQ, ne dirige aucun chantier et ne coordonne personne. Le mandat est un mandat de conseil : analyser, comparer, préparer des documents, recommander, documenter, valider. Vous décidez, vous signez, vous engagez, vous instruisez, vous payez.
Vérifié le 21 août 2026. Ceci ne constitue pas un avis juridique.